借地権は相続できる？地主への対応や注意点を解説

借地権とは？名義人が死亡したらどうなる？

借地権とは土地を借りて建物を所有する権利

借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有するための権利です。例えば、亡くなった方が住んでいた実家について、次のような場合は借地権が関係している可能性があります。

• 建物は亡くなった方の名義だが、土地は別の人の名義になっている
• 土地の所有者（地主）に毎月または毎年、地代を支払っていた
• 土地の賃貸借契約書や借地契約の更新に関する書類が残っている

借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があります。地上権は、他人の土地を使用する権利（物権）であり、原則として地主の承諾なしに譲渡できます。一方、賃借権は、地主との契約に基づいて土地を使用する権利（債権）であり、譲渡には原則として地主の承諾が必要です。一般的な住宅の借地では、賃借権が多く利用されています。

また、契約期間や更新の仕組みによる分類として、更新が認められる普通借地権と原則として更新されない定期借地権などがあります。

相続する借地権の内容を正しく把握するためにも、契約書などで権利の種類や契約期間、更新条件を確認しておくとよいでしょう。

借地権は相続人に引き継がれる

借地権は財産的な価値を持つ権利であり、民法第896条に基づき、原則として相続人に引き継がれます。

例えば、亡くなった方が借地上に自宅を所有していた場合、相続人は建物だけでなく、土地を借りる権利も相続できます。また、相続によって借地権が引き継がれた場合、契約期間や地代などの条件は基本的に変わりません。

なお、相続放棄をした場合は、借地権を含むすべての相続財産を引き継ぐことができなくなります。

相続人以外に借地権を引き継がせる場合は注意が必要

借地権は相続人だけでなく、遺言書によって相続人以外の人に引き継がせることもできます。このように、遺言によって財産を譲ることを「遺贈」といいます。

借地権を相続人以外の人に遺贈する場合は、借地権の種類によって地主の承諾が必要かどうかが異なります。

借地権が賃借権の場合は、原則として地主の承諾が必要です。一方、借地権が地上権の場合は、原則として地主の承諾は必要ありません。

そのため、遺言書によって借地権を引き継ぐ場合は、借地権の種類や受け取る人によって手続きが異なる点に注意しましょう。

借地権を相続したときの地主への対応

地主の承諾は不要だが相続したことを連絡する

借地権を相続する際、地主の承諾を得たり、土地の賃貸借契約を結び直したりする必要はありません。

また、地主への連絡も原則として法律上の義務ではありませんが、地代の支払いや今後の連絡を円滑に行うため、相続が発生したことを伝えておくことが大切です。

連絡する際は、亡くなった方の氏名や新たに借地権を取得した人の氏名・連絡先、今後の地代の支払方法などを伝えます。借地契約に通知に関する定めがある場合は、その内容も確認しましょう。

なお、遺産分割協議が終わっていない場合も、地主への連絡や地代の支払いを放置しないことが重要です。相続人間で連絡窓口となる人を決め、協議中であることや当面の地代の支払方法を地主に伝えておくとよいでしょう。

相続による名義変更料や承諾料は原則不要

借地権を相続する場合、地主に名義変更料や承諾料を支払う必要は原則としてありません。相続は、売買などによって第三者へ借地権を譲渡する場合とは異なるためです。

地主から名義変更料を請求された場合でも、相続したことだけを理由に支払う義務はありません。ただし、地代の未払い分や契約に基づく費用など、相続によって引き継ぐ債務がある場合は別途確認が必要です。請求を受けた際は、内容や根拠を確認してから対応しましょう。

借地権の売却や建物の建替えでは承諾が必要になることがある

借地権を相続する際に地主の承諾は不要ですが、相続後に借地権を売却する場合は、権利の種類によって取扱いが異なります。

一般的な住宅の借地では、賃借権であることが多いため、借地権を売却する際は地主の承諾が必要か確認しましょう。また、借地契約に増改築を制限する特約がある場合、建物の建替えにも地主の承諾が必要になることがあります。

これらの承諾に伴い、譲渡承諾料や建替え承諾料が発生する場合もあります。地主の承諾が得られないときは、一定の条件のもとで裁判所に承諾に代わる許可を求められる制度もあります。売却や建替えを検討する際は、事前に契約内容を確認し、地主と協議することが大切です。

借地権を相続する手続きの流れ

1. STEP01 土地と建物の所有関係や借地契約の内容を確認
2. STEP02 借地権を誰が相続するか決める
3. STEP03 借地上の建物や登記済みの借地権の相続登記

STEP1．土地と建物の所有関係や借地契約の内容を確認する

①法務局で土地と建物の登記事項証明書を取得し、それぞれの所有者を確認しましょう。亡くなった方が土地も所有していると思っていても、実際には地主から土地を借りている場合があります。

②土地が借地である場合は、土地の賃貸借契約書などを確認し、契約期間や地代、更新条件、建替えに関する特約などを調べます。

③借地権自体が登記されているかも確認します。ただし、借地権は登記されていないことも多いため、登記がなくても借地権が存在しないとは限りません。契約書が見つからない場合は、地代の領収書や過去の契約更新に関する書類なども確認しましょう。

【当事務所の事例】
土地と建物の相続登記について、当事務所に相談に来られた方の事例です。
当事務所で登記事項証明書を取得し確認したところ、建物は亡くなった方の名義でしたが、土地は親族ではない第三者の名義で、相談者にも心当たりがありませんでした。
そこで、土地を借りている可能性をお伝えし、預金通帳の履歴を確認させていただいたところ、地代と思われる支払いが見つかりました。その後、ご自宅の書類から土地の賃貸借契約書も見つかり、借地であることが判明しました。

STEP2．借地権を誰が相続するか決める

借地権を引き継ぐ人は、遺言書がある場合、原則としてその内容に従います。遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、法定相続分に応じて共有することも、遺産分割協議によって特定の相続人が取得することもできます。

ただし、借地権を共有すると、将来の売却や建替えなどで相続人同士の意見が分かれる可能性があります。そのため、相続後の利用方法を考え、誰が取得するか話し合っておくとよいでしょう。

また、借地上の建物と借地権は、原則として同じ人が取得することが望ましいといえます。別々の人が取得すると、土地の利用関係が複雑になり、地主との調整が必要になる場合があるためです。

遺産分割協議で取得者を決めた場合は、合意内容を遺産分割協議書にまとめておきましょう。

STEP3．借地上の建物や登記済みの借地権について相続登記を行う

借地上の建物が亡くなった方の名義で登記されている場合は、相続した人への名義変更（相続登記）が必要です。また、土地の登記簿に地上権または賃借権の設定登記がされている場合は、相続による移転登記を行いましょう。

2024年4月1日から、不動産（土地・建物）の所有権の相続登記が義務化されており、原則として相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。また、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に分割内容を反映した登記が必要です。

相続登記では、戸籍謄本や住民票、遺言書または遺産分割協議書など、相続の状況に応じた書類をそろえ、法務局に申請します。

なお、地上権や賃借権の相続による移転登記は相続登記の義務化の対象ではありませんが、登記されている場合は、権利関係を明確にするため相続による移転登記を行うとよいでしょう。

借地権の価額はどうやって計算する？

借地権を誰が相続するか決める際には、その価値を把握しておくことも大切です。ただし、遺産分割で参考にする価額と、相続税の計算に用いる評価額は必ずしも一致しません。

ここでは、それぞれの価額の考え方と、相続税評価額の基本的な計算方法を解説します。

遺産分割では借地権の実際の価値を考慮する

遺産分割では、借地権の取引価格などを参考に、その価値を判断します。借地権の価格は、土地の立地や借地契約の内容、残りの契約期間などによって異なります。

また、借地権は土地の所有権と異なり、売却する際に地主の承諾が必要となる場合があるため、相続税評価額と同じ価格で売却できるとは限りません。

相続人全員が納得して遺産を分けられるよう、必要に応じて借地権の取扱いに詳しい不動産会社などに査定を依頼し、価額を確認しておくとよいでしょう。

借地権も相続税の課税対象となる財産

借地権は財産的な価値を持つため、相続税の課税対象となる財産に含まれます。ただし、借地権を相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。

相続税には「基礎控除」があり、正味の遺産額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は4,800万円です。借地権や預貯金などの財産から債務などを差し引き、相続税の計算上、加算が必要な生前贈与財産なども含めた金額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。ただし、課税対象となる財産の範囲や控除には個別の確認が必要です。

借地権割合を使った相続税評価額の計算方法

一般的な借地権の相続税評価額は、土地を自分で所有している場合の評価額（自用地評価額）に、借地権割合を掛けて求めます。

借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

自用地評価額は、土地の所在地に応じて路線価方式や倍率方式などで算出します。借地権割合は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

例えば、自用地評価額が5,000万円、借地権割合が70％の場合、評価額は次のようになります。

5,000万円×70％＝3,500万円

ただし、これは一般的な借地権の計算例であり、定期借地権などでは評価方法が異なります。借地権の評価方法が分からない場合や、相続税の申告が必要か判断できない場合は、税理士に相談するとよいでしょう。

借地権を相続するときの注意点

地代の支払いなど借地契約上の義務も引き継ぐ

借地権を相続すると、土地を使用する権利だけでなく、地代の支払いなど借地契約上の義務も引き継ぎます。

そのため、相続後も契約で定められた期日までに地代を支払う必要があります。支払いを長期間滞納すると、地主から契約を解除されるおそれがあるため注意しましょう。

また、亡くなった方に未払いの地代がある場合、その支払義務も原則として相続人に引き継がれます。相続人が複数いる場合、相続開始前の未払い地代は原則として法定相続分に応じて負担するため、支払状況を確認しておきましょう。

複数の相続人で共有するとトラブルになりやすい

借地権は複数の相続人で共有することもできますが、将来の売却や建物の建替えなどで意見が分かれる可能性があります。

例えば、兄弟で借地権付きの実家を相続した場合、一方は住み続けたいと考え、もう一方は売却を希望することもあるでしょう。また、共有者の一人が亡くなると、その持分が子どもなどに相続され、共有者が増える場合があります。共有者が増えるほど、売却などの際に意見をまとめることが難しくなります。

共有すること自体に問題はありませんが、将来の管理や処分を考え、特定の相続人が取得する方法も検討するとよいでしょう。

不動産の共有に関する注意点は、関連記事「共有名義の不動産を相続したらどうなる？注意点と対処方法」でも解説しています。

地主から地代の値上げや立ち退きを求められることがある

借地権の相続をきっかけに、地主から地代の値上げや土地の明渡しを求められる場合があります。しかし、相続が発生したという理由だけで、地主が一方的に借地契約を終了させたり、自由に地代を値上げしたりできるわけではありません。

地代の増額には法律上の要件があり、土地の明渡しについても契約内容や借地権の種類などによって判断が異なります。

地主からこうした請求を受けた場合は、すぐに応じず、契約内容や請求の根拠を確認しましょう。対応に不安がある場合や地主との交渉が必要な場合は、早い段階で弁護士に相談することも一つの方法です。

借地権が不要な場合は売却や返還などを検討する

相続した借地上の建物に誰も住む予定がない場合は、借地権の売却や地主への土地の返還などが選択肢になります。

借地権を売却する場合は、借地権の種類によって地主の承諾が必要になることがあります。また、土地を返還する場合は、地主との間で借地契約の終了について協議し、建物の解体や原状回復の要否、費用負担などを確認する必要があります。

借地上の建物に住む予定がなくても、借地契約が続く限り、原則として地代の支払いが必要です。今後の利用予定や費用を踏まえ、売却や地主との契約終了の協議など対応を検討しましょう。

よくある質問

Q1. 相続した借地権の契約はどうなりますか？

A1. 借地権を相続した場合、契約期間や地代などの条件は基本的にそのまま引き継がれます。 相続を理由に契約期間が延長されたり、新たな契約を結び直したりする必要はありません。また、普通借地権は期間満了後も法律上の要件を満たせば更新できますが、定期借地権は原則として更新されません。

Q2. 借地権の相続を理由に地主から名義変更料を請求されたら支払う必要がありますか？

A2. 借地権を相続したことだけを理由に、地主へ名義変更料や承諾料を支払う義務は原則としてありません。相続は第三者への譲渡とは異なり、地主の承諾が不要だからです。 ただし、未払いの地代などは別の問題です。地主から請求を受けた場合は、何に対する費用なのか、請求の内容や根拠を確認しましょう。

Q3. 借地契約書が見つからなくても借地権は相続できますか？

A3. 借地契約書が見つからなくても、借地権が存在していれば相続できます。契約書がない場合は、地代の振込履歴や領収書、過去の契約更新に関する書類などを確認しましょう。 また、土地と建物の登記事項証明書も確認し、必要に応じて地主に契約内容を問い合わせることが大切です。

Q4. 借地権を相続したくない場合はどうすればよいですか？

A4. 借地権が不要な場合は、売却や地主との合意による借地契約の終了などを検討できます。 また、相続放棄も選択肢ですが、借地権のみを放棄することはできません。相続放棄をすると預貯金などの財産も引き継げなくなり、原則として、自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

Q5. 借地権を相続した場合、地主と新たに契約書を作る必要がありますか？

A5. 借地権を相続しても、原則として地主と新たに賃貸借契約書を作る必要はありません。亡くなった方の契約内容をそのまま引き継ぐためです。ただし、今後の地代の支払いや連絡を円滑に行うため、地主に相続したことを伝え、必要に応じて契約書の名義変更などを行うこともあります。

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