相続した土地の名義変更のやり方は？ ケース別の必要書類や費用についてしっかり解説

1. 相続した土地の名義変更（相続登記）

1-1．相続した土地は名義変更が必要

土地や建物などの不動産は、登記簿に所有者が公的に記録されています。土地を相続した場合は、亡くなった方（被相続人）から相続人へ所有者の名義を変更する手続きが必要です。この手続きを「相続登記」といいます。

相続によって土地の所有権を取得しても、自動的に登記簿の名義が変更されるわけではありません。そのため、相続人自身が手続きを行い、登記簿上の所有者を変更する必要があります。

また、相続登記をしないまま放置すると、その後さらに相続が発生した際に相続人が増え、手続きが複雑になる可能性があります。誰が所有者なのか分かりにくくなり、土地や建物の管理に支障が生じることもあるため、早めに手続きを行うことが大切です。

1-2．相続登記の義務化

相続登記がされないまま放置された土地が増え、所有者が分からない土地が社会問題となったことから、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。

相続や遺言によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

土地を相続した場合は、期限内に手続きを行えるよう早めに準備を進めましょう。

2. 相続した土地の名義変更の流れ

相続した土地の名義変更を行うためには、法務局へ申請する前にさまざまな準備が必要です。相続人の調査や遺言書の確認、遺産分割協議、必要書類の収集などを行ったうえで、相続登記を申請します。

ここでは、相続した土地の名義変更の流れをSTEPごとに解説します。

STEP１ 土地の状況を確認する

まずは、相続した土地の状況を確認します。
相続登記を行うためには、対象となる土地の所在地や地番、現在の所有者などを正確に把握しておかなければなりません。

確認方法としては、固定資産税納税通知書や登記事項証明書（登記簿謄本）を利用するのが一般的です。
また、相続登記では登録免許税を納める必要があるため、固定資産評価証明書を取得して土地の固定資産税評価額も確認しておきましょう。

なお、被相続人名義と思っていた土地がすでに売却されていたり、共有名義になっていたりするケースもあります。後の手続きを円滑に進めるためにも、最初に対象となる土地の情報を整理しておくことが大切です。

STEP２ 遺言書の有無を確認する

遺言書が残されていないか確認します。
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続手続きを進めます。そのため、遺言書の有無によってその後の手続きが大きく変わることがあります。

遺言書には、自筆証書遺言や公正証書遺言などの種類があります。
公正証書遺言については、公証役場で遺言書の有無を確認できる制度があります。公正証書遺言が作成されている可能性がある場合は、公証役場へ照会することも検討しましょう。

また、自筆証書遺言については、自宅や貸金庫などで保管されていることがあります。法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、法務局で保管の有無を確認することも可能です。

なお、自筆証書遺言が見つかった場合は、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた場合を除き、家庭裁判所で検認の手続きを行う必要があります。

STEP３ 相続人を確定する

次に、誰が相続人になるのかを確認します。

相続手続きでは、法定相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集する必要があります。また、相続人全員の戸籍謄本も取得します。

戸籍を調査することで、配偶者や子どもだけでなく、前婚時の子どもや認知された子どもなどが相続人となる場合も確認できます。

相続人の調査が不十分なまま手続きを進めると、後になって新たな相続人が判明し、遺産分割協議をやり直さなければならないこともあります。

そのため、相続登記を行う際は、まず戸籍を収集し、法定相続人を正確に確定することが重要です。

STEP４ 遺産分割協議を行う

遺言書がない場合や、遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議とは、相続財産を誰がどのように取得するかを話し合う手続きです。

遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ成立しません。そのため、一人でも反対する相続人がいる場合は遺産分割協議を成立させることができません。

協議がまとまったら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、原則として相続人全員が実印を押印し、それぞれの印鑑証明書を添付します。

遺産分割協議書は相続登記の添付書類となるため、土地の表示や相続人の氏名などを正確に記載することが大切です。

STEP５ 必要書類を確認する

遺産分割協議が終わったら、相続登記に必要な書類が揃っているか確認します。

相続登記では、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など複数の書類が必要になります。また、遺産分割協議による相続の場合は遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書も必要です。
書類が一つでも不足していると法務局で手続きを進めることができません。

また、氏名や住所の記載内容に相違がある場合は追加書類の提出を求められることもあります。
そのため、登記申請書を作成する前に、必要書類がすべて揃っているかを確認しておきましょう。

STEP６ 登記申請書を作成する

登記申請書には、不動産の情報や相続人の情報、登記の原因などを記載します。
また、相続登記では登録免許税がかかるため、固定資産税評価額をもとに税額を計算します。

記載内容に誤りがあると補正を求められたり、手続きが遅れたりする可能性があります。そのため、添付書類との内容に相違がないか十分に確認しながら作成することが大切です。

STEP７ 法務局で申請手続きを行う

登記申請書と必要書類が揃ったら、土地の所在地を管轄する法務局へ申請します。
申請方法には、法務局の窓口へ持参する方法のほか、郵送やオンラインによる申請もあります。
申請後は法務局による審査が行われ、書類に不備がなければ相続登記が完了します。

登記完了までの期間は法務局の混雑状況などによって異なりますが、一般的には1週間から3週間程度が目安です。
登記が完了したら、登記事項証明書を取得し、相続人名義へ変更されていることを確認しましょう。

3. 土地の名義変更に必要な書類

相続した土地の名義変更を行うためには、法務局へ複数の書類を提出する必要があります。
ただし、必要となる書類は相続方法によって異なります。
ここでは、相続した土地の名義変更で必要となる主な書類について解説します。

3-1. 共通して必要となる書類

相続した土地の名義変更では、相続方法にかかわらず共通して必要となる書類があります。
主な書類は次のとおりです。

これらの書類は、相続登記の基礎となる重要な書類です。戸籍の取得に時間がかかることもあるため、早めに準備を進めることをおすすめします。

3-2. 遺言書がある場合の追加書類

被相続人が有効な遺言書を残している場合は、原則として遺言書の内容に従って相続登記を行います。

この場合は、3-1で紹介した共通書類（被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、不動産を取得する相続人の戸籍謄本と住民票、固定資産評価証明書）に加え、遺言書を提出します。
なお、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書は原則として必要ありません。

遺言による相続登記では、すべての相続人の戸籍謄本が必要となるわけではなく、一般的には被相続人の戸籍謄本等と不動産を取得する相続人の戸籍謄本を提出します。

なお、公正証書遺言はそのまま相続登記に利用できます。一方、自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所で検認の手続きが必要です。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた場合は、検認を受ける必要はありません。

遺言書の内容によって必要書類が異なる場合もあるため、不明な点がある場合は事前に法務局や専門家へ確認すると安心です。

3-3. 遺産分割協議による場合の追加書類

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、土地を取得する人を決定します。

この場合は、3-1で紹介した共通書類（被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、不動産を取得する相続人の戸籍謄本と住民票、固定資産評価証明書）に加え、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を提出します。

遺産分割協議書は、相続人全員が合意した遺産の分け方を証明する書類です。相続登記では重要な添付書類となるため、土地の表示や取得する相続人の氏名などを正確に記載する必要があります。

また、遺産分割協議書には原則として相続人全員が実印を押印し、それぞれの印鑑証明書を添付します。

4. 必要書類の取得時に知っておきたいポイント

4-1. 必要書類の取得先と費用の目安

相続した土地の名義変更に必要な書類は、それぞれ取得先が異なります。また、書類を取得する際には手数料もかかります。
主な書類の取得先と費用の目安は次のとおりです。

4-2. 戸籍謄本等をまとめて取得する方法

被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集する際、本籍地の異動が多いと複数の市区町村へ請求しなければならず、戸籍収集に手間や時間がかかることがあります。

しかし、2024年3月からは「戸籍の広域交付制度」が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本等を取得できるようになりました。

この制度を利用すると、複数の本籍地にまたがる戸籍についても一つの窓口でまとめて請求できる場合がありますが、利用できるのは本人や配偶者、父母・祖父母、子・孫などに限られ、郵送請求や代理人による請求はできないため、本人が市区町村窓口へ出向いて手続きを行う必要があります。

戸籍収集の負担を軽減できる便利な制度ですが、利用条件もあるため事前に確認しておくとよいでしょう。

5. 土地の名義変更にかかる費用

5-1. 土地の名義変更では主に3つの費用がかかる

相続した土地の名義変更では、主に「登録免許税」「必要書類の取得費用」「専門家へ依頼した場合の報酬」の3つの費用が発生します。

特に登録免許税は土地の固定資産税評価額によって変動するため、相続する土地によって負担額が異なります。
また、相続人の人数が多い場合や戸籍の収集量が多い場合には、書類取得費用も増えることがあります。

5-2. 登録免許税

相続登記では、固定資産税評価額の0.4％を登録免許税として納付します。
計算式は次のとおりです。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を相続した場合、登録免許税は4万円となります。

登録免許税は土地の売買価格ではなく、固定資産税評価額を基準に計算されます。
また、遺言書によって不動産を取得する場合でも、法定相続人が取得する「相続」であれば税率は0.4％です。一方で、法定相続人以外の人が遺言によって不動産を取得する「遺贈」の場合は、原則として固定資産税評価額の2％が登録免許税となります。

登録免許税は取得する土地の評価額によって変わるため、事前に固定資産評価証明書などで評価額を確認しておくとよいでしょう。

5-3. 専門家へ依頼する場合の費用

相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士へ依頼することも可能です。
司法書士報酬は、不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の有無などによって異なりますが、一般的には数万円から十数万円程度が目安となります。

また、相続関係が複雑な場合などには、追加費用が発生することもあります。
司法書士へ依頼する際は、依頼内容や費用にどのような業務が含まれているかを確認したうえで、事前に見積もりを取得しておくことが大切です。

6. 相続した土地を引き継ぐ際に考えておきたいこと

6-1. 相続した土地の利用方法を確認する

土地を相続する際は、その土地を今後どのように利用するのかをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
例えば、自宅を建てる予定がある場合や、現在居住している不動産を引き続き利用する予定がある場合は、その利用者が取得することで管理しやすくなることがあります。

また、賃貸や駐車場などとして活用する予定がある場合は、管理や運営を担う人が取得する方法も考えられます。
一方で、利用予定がない土地であっても、固定資産税の負担や草木の管理などが必要になるため、取得者を決める際には将来の管理方法も含めて検討しておくことが大切です。

6-2. 相続した土地を売却することもできる

利用予定がない土地は、売却することも選択肢の一つです。
ただし、売却するためには原則として相続登記を完了させる必要があります。

また、共有名義の不動産は、売却時に共有者全員の同意が必要になります。将来売却を検討している場合は、遺産分割の段階で、売却を進める相続人が単独で取得する方法や、売却後の代金を相続人間で分ける方法なども含めて検討するとよいでしょう。

6-3. 不要な土地は相続土地国庫帰属制度を利用できる場合がある

相続した土地の中には、利用する予定がなく、管理に困る土地があるかもしれません。そのような場合は、「相続土地国庫帰属制度」を利用できる可能性があります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に国へ引き渡すことができる制度です。

ただし、建物が建っている土地や管理に多額の費用がかかる土地などは対象外となる場合があります。また、申請時には審査手数料が必要となるほか、承認後には土地管理費相当額の負担金を納付しなければなりません。

利用できる土地には一定の条件があるため、不要な土地の処分方法を検討している場合は、売却や活用の可能性も含めて比較検討するとよいでしょう。

相続土地国庫帰属制度の利用条件や費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

7. よくある質問

Q1. 相続した土地の名義変更はいつまでに行う必要がありますか？

A1. 2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続や遺言によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限内に手続きを行わない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q2. 相続した土地の名義変更にはどのくらい費用がかかりますか？

A2. 主な費用として、登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士へ依頼した場合の報酬があります。登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で計算され、書類取得費用は数千円から1万円程度、司法書士報酬は数万円から十数万円程度が一般的な目安です。

Q3. 相続した土地の名義変更は自分でできますか？

A3. 相続登記は相続人自身で行うことも可能です。ただし、戸籍謄本等の書類の収集や登記申請書の作成が必要となるほか、法務局とのやり取りや必要書類の確認などにも手間がかかります。また、相続関係が複雑な場合には専門的な知識が必要となることもあります。手続きに不安がある場合は司法書士へ相談することも検討するとよいでしょう。

Q4. 相続した土地の名義変更にはどのくらい時間がかかりますか？

A4. 法務局へ相続登記を申請した後は、一般的に1週間から3週間程度で手続きが完了します。ただし、法務局の混雑状況や申請内容によっては、さらに時間がかかることもあります。また、実際には申請前に戸籍謄本等の収集や遺産分割協議、登記申請書の作成などが必要となるため、相続の状況によっては手続き全体で数か月程度かかることもあります。

Q5. 土地だけ相続放棄することはできますか？

Q5. 土地だけを相続放棄することはできません。相続放棄をする場合は、土地や建物だけでなく、預貯金などを含めた相続財産全体を放棄することになります。なお、相続した土地が不要な場合には、一定の要件を満たせば相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。

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