相続した家の名義変更はどうする？必要書類・費用・手続きの流れを解説

1. 家の名義変更とは

家を相続した場合は、被相続人から相続人へ所有者名義を変更する「相続登記」が必要です。

家は現金や預貯金とは異なり、法務局に登記されている所有者情報（登記事項）を変更しなければ、第三者に対して自分が所有者であることを主張しにくくなります。

また、名義が被相続人のままでは、売却や担保設定などの手続きができないだけでなく、将来的に相続人が増えることで手続きが複雑になるおそれもあります。

特に、実家を相続して住み続ける場合や、空き家として管理する場合でも、相続登記は必要です。建物だけを相続したケースであっても、登記済みの建物であれば相続登記による名義変更が必要です。

1-1. 家を相続したら名義変更（相続登記）が必要

相続によって家を取得した場合は、相続登記によって所有者名義を変更する必要があります。

相続登記とは、不動産の登記簿に記載されている所有者を、亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する手続きです。土地と建物はそれぞれ別の不動産として管理されているため、土地だけでなく建物についても名義変更を行わなければなりません。

また、土地と建物を別々の相続人が取得することも可能です。その場合は、建物を取得した相続人が建物について相続登記を行う必要があります。土地を相続していなくても、建物の所有者となる以上、建物の名義変更は欠かせません。

家を売却する予定がなくても、名義変更を先延ばしにすることはおすすめできません。時間が経過すると新たな相続が発生し、相続人が増えることで遺産分割協議が難しくなるケースもあります。

1-2. 相続登記が義務化された背景

これまで相続登記には期限がなく、名義変更を行わないまま放置されるケースが少なくありませんでした。その結果、所有者が亡くなったまま何代にもわたって登記が更新されず、現在の所有者が分からない不動産が増え、特に「所有者不明土地」が全国的な課題となっています。

この問題を解決するため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続や遺言によって家を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、遺産分割協議によって取得者が決まった場合は、遺産分割成立日から3年以内に登記を行う必要があります。

正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記の義務化は土地だけでなく建物にも適用されます。実家や空き家、賃貸住宅など、相続によって取得した建物も対象となるため、相続が発生したら早めに必要書類の収集や手続きを進めましょう。

2. 家の名義変更の流れ

家の名義変更は、建物の登記状況や遺言書の有無を確認したうえで、相続人の確定や必要書類の収集、遺産分割協議、登記申請書の作成を経て法務局へ申請する流れで進めます。

ここでは、家の名義変更の流れを7つのSTEPに分けて解説します。

STEP１ 建物の状況を確認する

まずは、相続した家が登記されているかを確認します。登記済みの建物であれば、登記事項証明書を取得し、所在地や家屋番号、所有者名義を確認します。

一方、未登記建物の場合は、登記済み建物と同じように所有権移転登記を行うことはできません。建物の状況に応じて、表題登記や所有権保存登記などの手続きが必要になるため、早い段階で確認しておきましょう。

STEP２ 遺言書の有無を確認する

次に、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容に従って家の名義変更を進めます。

遺言書がない場合や、遺言書で建物の取得者が指定されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が建物を取得するかを決める必要があります。

STEP３ 相続人を確定する

次に、誰が相続人になるのかを確定します。

相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集し、配偶者や子ども、父母、兄弟姉妹などの法定相続人を確認します。

一見すると相続人が明らかなように思えても、前婚時の子どもや養子など、自分が把握していない相続人がいるケースもあります。

STEP４ 遺産分割協議を行う

遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、誰が家を取得するかを相続人全員で話し合います。この話し合いを「遺産分割協議」といい、内容をまとめた書類が「遺産分割協議書」です。

遺産分割協議書には、建物の所在地や家屋番号などを登記事項証明書の記載どおりに記載し、相続人全員が署名し、実印を押印します。

また、相続人全員が合意すれば、建物を共有名義で相続することも可能です。

ただし、共有名義は将来的に建物全体を売却したり建て替えたりする際に、共有者全員の同意が必要になったり、担保設定や管理方法をめぐって共有者間で調整が必要になる場合もあるため、慎重に検討することをおすすめします。

なお、遺言書によって取得者が指定されている場合は、原則として遺産分割協議を行う必要はありません。

STEP５ 必要書類を収集する

相続人が確定したら、名義変更に必要な書類を収集します。

主な必要書類には、戸籍謄本等や住民票、固定資産評価証明書のほか、遺産分割協議を行う場合は遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書などがあります。

また、遺言書によって相続する場合と、法定相続分どおりに相続する場合では必要書類が異なることがあります。書類に不足や不備があると補正を求められたり、手続きが長引いたりする原因となるため、注意しましょう。

STEP６ 登記申請書を作成する

必要書類が揃ったら、法務局へ提出する登記申請書を作成します。登記申請書には、被相続人や相続人の情報、相続の原因、建物の所在地や家屋番号などを正確に記載します。

記載内容に誤りがあると補正が必要になり、手続きが遅れることもあります。特に建物の表示は、登記事項証明書の記載と一致しているかを十分確認しましょう。

STEP７ 法務局で申請手続きを行う

登記申請書と必要書類が揃ったら、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。申請方法は、法務局の窓口へ持参する方法のほか、郵送やオンライン申請にも対応しています。

申請後、法務局で内容に問題がなければ相続登記が完了し、登記簿上の所有者が相続人へ変更されます。

3. 家の名義変更に必要な書類

家の名義変更に必要な書類は、相続方法によって異なります。

被相続人の戸籍謄本等や相続人の住民票など共通して必要な書類もありますが、遺言書による相続なのか、遺産分割協議による相続なのかによって追加で準備する書類が変わります。

3-1. 一般的に必要となる主な書類

家の名義変更では、必要書類は遺言書の有無や遺産分割協議の内容、相続人の状況によって異なりますが、一般的に必要となる主な書類を紹介します。

被相続人や相続人の状況によっては、これら以外の書類が必要になることもあります。また、法務局で交付された法定相続情報一覧図の写しを利用する場合は、戸籍謄本等の束の代わりに提出できるケースがあります。

3-2. 遺言書がある場合

被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の形式や内容を確認したうえで、原則として遺言書の内容に従って家の名義変更を行います。この場合は、共通書類に加えて遺言書を提出します。

遺言書の種類によって必要な手続きは異なり、法務局保管制度を利用していない自筆証書遺言は家庭裁判所での検認が必要です。一方、公正証書遺言は検認を行う必要がありません。

また、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた遺言書についても、原則として検認は不要です。

3-3. 遺産分割協議を行った場合

遺言書がなく、相続人が複数いる場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、家の取得者を決定します。この場合は、共通書類に加えて以下の書類が必要です。

• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書には、建物の所在地や家屋番号などを登記事項証明書の記載どおりに記載し、相続人全員が署名・実印で押印します。相続人が一人でも協議に参加していなかったり、印鑑証明書が添付されていなかったりすると、原則として相続登記を行うことはできません。

また、相続人の状況によっては、家庭裁判所で選任された特別代理人や成年後見人などが手続きに関与するケースもあります。

遺言書の有無や相続人の人数だけでなく、建物を共有名義で相続する場合や未登記建物を相続する場合などは、状況に応じて追加書類や別途手続きが必要になることがあります。

4. 家の名義変更にかかる費用

家の名義変更には、法務局へ納める登録免許税のほか、必要書類の取得費用がかかります。また、司法書士へ依頼する場合は、これらに加えて司法書士報酬が必要です。

4-1. 登録免許税

登録免許税とは、家の名義変更を行う際に法務局へ納める税金です。相続による名義変更では、登録免許税は次の計算式で算出します。

登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4％

例えば、建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。なお、土地と建物の両方を相続する場合は、それぞれの固定資産税評価額をもとに登録免許税を計算します。

4-2. 司法書士へ依頼する場合の費用

名義変更では、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書の取得費用も必要です。主な費用の目安は以下のとおりです。

4-3. 必要書類の取得費用

家の名義変更を司法書士へ依頼する場合は、登録免許税や書類取得費用に加えて司法書士報酬が必要です。報酬額は依頼内容や不動産の数、相続関係の複雑さなどによって異なりますが、一般的には5万円～15万円程度が目安です。

司法書士へ依頼すると、登記申請書の作成や必要書類の確認、法務局への申請まで一括して任せられるため、手続きの負担を大きく軽減できます。

特に、相続人が多い場合や建物と土地をあわせて相続する場合、建物を共有名義で相続する場合、戸籍の収集が複雑な場合などは、専門家へ依頼することで手続きを進めやすくなります。

費用だけで判断するのではなく、手続きにかかる時間や負担も考慮し、自分で行うか司法書士へ依頼するかを検討するとよいでしょう。

相続登記にかかる費用の内訳や司法書士報酬について詳しく知りたい方は、相続登記の費用を解説した記事も参考にしてください。

5. 家を相続する際の注意点

家を相続する際は、相続登記を行うだけで手続きがすべて終わるわけではありません。

建物には、未登記建物、実家への居住、建物だけの相続、共有名義など、建物を相続する際に確認したい注意点があります。これらの確認や対応を怠ると、将来的に売却や各種契約で支障が生じる可能性もあります。

5-1. 未登記建物は別途手続きが必要

相続した家が未登記建物の場合は、通常の相続登記とは異なる手続きが必要です。

未登記建物には登記簿がないため、登記済み建物のような所有権移転登記を行うことはできません。建物の状況に応じて表題登記や所有権保存登記などの手続きが必要になるため、通常の相続登記とは流れが異なります。

未登記建物であっても相続財産に変わりはなく、遺言書や遺産分割協議によって相続人へ引き継がれます。ただし、登記されていない状態では第三者に対して権利を主張できない場合があるため、適切な手続きを行うことが重要です。

未登記建物の手続きについては、以下の記事にて詳しく解説しています。

5-2. 実家に住み続ける場合も名義変更が必要

相続した実家にそのまま住み続ける場合でも、相続登記は必要です。

「家族が住み続けるだけだから名義変更は急がなくてもよい」と考えてしまう方もいますが、所有者が被相続人のままでは、将来売却や建替え、担保設定などを行う際に手続きが複雑になる可能性があります。

5-3. 建物だけを相続する場合は土地の権利関係も確認する

土地と建物は別々の不動産として登記されているため、建物だけを相続することも可能です。ただし、建物だけを相続する場合は、その建物が建っている土地の権利関係も確認しておく必要があります。

たとえば、土地は別の相続人が取得し、建物だけを自分が取得する場合、将来的に建物を売却したり建て替えたりする際に、土地所有者との調整が必要になることがあります。

5-4. 共有名義で相続する場合は将来の売却や建替えに注意する

相続人全員が合意すれば、家を共有名義で相続することも可能です。

ただし、共有名義にすると、将来その建物全体を売却したり建て替えたりする際に、共有者全員の同意が必要になったり、担保設定や管理方法をめぐって共有者間で調整が必要になる場合があります。

また、共有者の一人が亡くなると、その相続人が新たに共有者となり、権利関係がさらに複雑になる点に注意しましょう。

5-5. 相続登記後は火災保険や固定資産税に関する情報も確認する

相続登記が完了した後は、火災保険の契約内容や固定資産税に関する情報についても確認しましょう。火災保険については、必要に応じて保険会社へ連絡し、契約者や被保険者の変更が必要か確認します。

また、固定資産税についても、自治体から送付される納税通知書の送付先や納税義務者の情報を確認しておくことが重要です。相続登記が完了しても、自治体の情報がすぐに更新されるとは限らないため、必要に応じて確認や届出を行いましょう。

このほか、電気・ガス・水道などの契約や、マンションの場合は管理組合への届出など、建物に関係する各種契約についても確認しておくと安心です。

6. よくある質問

Q1. 土地と建物の所有者が違う場合、建物だけ名義変更できますか？

A1. はい、建物だけ名義変更することも可能です。 土地と建物は別々に登記されているため、建物だけを相続した場合や、建物のみについて名義変更が必要な場合は、建物だけ相続登記を申請できます。ただし、土地と建物で所有者が異なると、将来的に売却や担保設定を行う際には、土地の権利関係も確認する必要があります。

Q2. 実家を相続したらいつまでに名義変更すればよいですか？

A2. 相続によって実家を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。 2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。実家に住み続ける場合であっても義務は変わらないため、早めに手続きを進めることをおすすめします。

Q3. 空き家でも名義変更は必要ですか？

A3. はい、相続した家が空き家であっても名義変更は必要です。 実際に住んでいない建物であっても、相続によって所有者が変わる以上、相続登記の対象になります。空き家のまま放置すると、将来売却や解体を行う際に手続きが複雑になる可能性があります。相続登記は、建物を取得したことを知った日から3年以内に行う必要があるため、空き家であっても早めに手続きを進めましょう。

Q4. 未登記建物を相続した場合はどうすればよいですか？

Q4. 未登記建物は通常の相続登記とは異なり、建物の状況に応じて表題登記や所有権保存登記などが必要になります。 未登記建物であっても相続財産であることに変わりはありませんが、通常の相続登記とは手続きが異なります。詳しい流れや必要な手続きについては、別記事「未登記建物を相続したらどうする？」をご覧ください。

Q5. 共有名義で相続しても問題ありませんか？

A5. 家を共有名義で相続することも可能です。 ただし、建物全体を売却したり建て替えたりする際には、共有者全員の同意が必要になることがあります。また、担保設定や管理方法をめぐって共有者間で調整が必要になったり、共有者の一人に相続が発生して共有者が増え、権利関係が複雑になる可能性もあります。共有名義は一見公平に見えますが、後々トラブルになることもあるため、慎重に検討しましょう。

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