この記事を要約すると
- 相続放棄をしても、空き家を占有していた場合は「保存義務（管理義務）」が残り、倒壊や事故時の責任を問われる可能性があります。
- 保存義務を免れるには、相続財産清算人の選任申立てや他の相続人への引き継ぎなどの法的手続きが必要です。
- 相続放棄には期限や手続き上の注意点が多く、判断を誤るとトラブルにつながるため、専門家への早期相談が重要です。
1. 相続放棄しても空き家の保存義務（管理義務）が残るって本当？
相続放棄をすれば、被相続人の財産や債務を一切引き継がないことになります。
一般的には、不要な不動産や借金を回避するための有効な手段として知られていますが、実は「相続放棄をしたからといってすべての義務から解放される」とは限りません。
とくに問題になりやすいのが、相続財産に空き家が含まれていた場合です。たとえ相続放棄をしても、状況によってはその空き家に関する「保存義務（旧：管理義務）」が残る可能性があります。
たとえば、放置された空き家が老朽化して倒壊した場合や、不審火・犯罪などの温床となった場合には、損害賠償や行政指導を受けることもあります。こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、相続放棄後に義務が残るケースと、義務を免れるための条件を正しく理解しておくことが重要です。
2. 2023年に民法改正した、相続放棄後の保存義務とは
2023年4月の民法改正により、相続放棄後に残る「保存義務」の対象や内容が明確になりました。ここでは、保存義務が発生する条件やその期間、リスクについて詳しく解説します。
2-1. 保存義務が発生する条件
2023年4月の民法改正により、相続放棄後に不動産などの財産を管理する「保存義務」の範囲と対象者が明確化されました。改正前は、相続放棄をしたにもかかわらず、すべての財産について保存義務を負う可能性があり、トラブルの元となっていたためです。
改正民法では、相続放棄をした時点で「相続財産を現に占有している者」に限り、保存義務を負うと定められています。
ここでいう「占有」とは、実際にその財産を使用・管理している状態を指し、たとえば被相続人の自宅に住んでいたり、定期的に空き家の手入れをしていたりする場合が該当します。
一方で、遠方に住んでいて空き家を一切利用していないようなケースでは、「現に占有している」とは認められず、保存義務を負わない可能性が高くなります。ただし、占有に該当するかどうかの判断は状況によって分かれるため、不安がある場合は専門家への相談することをおすすめします。
2-2. 保存義務の期間
保存義務が課される期間は、相続財産を管理すべき次の相続人または家庭裁判所が選任する相続財産清算人に対して財産を引き渡すまでとされています。
つまり、相続放棄をしたからといって即座に保存義務が終了するわけではなく、あくまで引き継ぎが完了するまでのあいだ、空き家などの管理を続けなければなりません。
注意したいのは、次順位の相続人も放棄した場合や、清算人がまだ選任されていない場合です。このような場合には、引き継ぐ相手がいないため、保存義務が長期化する可能性があります。
また、空き家がある地域の自治体がリスクを把握したうえで、清算人の選任を申し立てることもありますが、必ずしも迅速に対応されるとは限りません。自ら申し立てを行うには費用や手間がかかるため、あらかじめ管理期間がどの程度になりそうか見通しを立てておくことが大切です。
2-3. 保存義務によって想定される3つのリスク
相続放棄後も保存義務が発生する場合、以下のようなリスクに注意が必要です。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ① 損害賠償請求を 受けるリスク | 空き家の倒壊や設備の破損によって、近隣住民や通行人に被害を与えた場合、 保存義務を怠った相続放棄者が損害賠償責任を問われる可能性があります。 |
| ② 犯罪・事故に 巻き込まれるリスク | 管理されていない空き家は、放火や不法侵入、薬物栽培など 犯罪の温床になるおそれがあります。その結果、所有者でないにもかかわらず、 事件の関係者として疑われる事態も起こり得ます。 |
| ③ 相続放棄の効果が 失われるリスク | 保存義務を超えて、財産を勝手に処分した場合は 「単純承認（相続を受け入れたとみなされる）」と判断される可能性があります。 これにより、放棄したはずの借金などまで相続してしまうリスクがあるため、処分行為は厳禁です。 |
これらのリスクを防ぐには、できるだけ早く次の相続人や清算人に財産を引き渡す対応が求められます。
3. 空き家を相続放棄するメリットとデメリット
空き家を相続したくないと考える場合、相続放棄は有効な選択肢のひとつです。とくに活用の見込みがなく、管理や税負担が重い空き家を引き継ぐことで、将来的なトラブルや金銭的損失を避けたいという人もいるでしょう。
ただし、相続放棄には一定のリスクや制約もあるため、メリットとデメリットの両面を正しく理解したうえで、冷静に判断することが重要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 不要な空き家や借金を含む 相続財産をすべて放棄できる | 預貯金などプラスの財産も 一切相続できなくなる |
| 空き家にかかる固定資産税の 支払い義務がなくなる | 相続権が他の親族に移り、 トラブルの火種になることもある |
| 相続争いに巻き込まれずに済む | 相続放棄は原則撤回できないため 慎重な判断が必要 |
相続放棄は空き家の負担を回避する手段になりますが、他の財産や相続人への影響も含めて総合的に検討しましょう。不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
4. 保存義務（管理義務）を免れる2つの選択肢
相続放棄したとしても、一定の条件下では「保存義務」として空き家の管理責任が残る場合があります。こうした義務から完全に解放されるためには、法的・実務的な対応が必要です。
ここでは、保存義務を免れる代表的な2つの方法について、それぞれの特徴と手続きの概要を解説します。
① 相続財産清算人を家庭裁判所に申し立てる
最も確実に保存義務を解消できる方法が、相続財産清算人の選任です。
これは、相続人がいない場合や相続人全員が相続放棄をした場合に家庭裁判所に申し立てを行い、専門家など第三者に相続財産の管理と処分を任せる制度です。
相続財産清算人は、空き家を含む財産を管理し、債務弁済や残余財産の国庫帰属などを行います。選任されれば、相続放棄者の管理義務は終了します。
ただし、手続きには以下のような負担があります。
- 必要書類の収集（戸籍謄本、登記情報、資産資料など）
- 家庭裁判所への申立
- 官報公告費用、収入印紙代
- 数十万円〜100万円前後の予納金（財産の有無・内容により変動）
特に予納金の負担は大きいため、事前に費用感や手間を確認しておきましょう。
② 他の相続人に引き継いでもらう
相続放棄をした後、別の相続人が財産を引き継ぐ場合には、保存義務もその相続人に移ります。たとえば、自分が放棄し、兄弟や親戚が相続する意思を示せば、自身の義務は発生しません。
ただし、放棄する前にその意思を相手に伝えておかないと、トラブルになる可能性があります。特に次順位相続人が相続放棄の通知を受けずに、期限を過ぎてしまうと保存義務が宙に浮いてしまう危険性もあります。
事前の説明・調整とともに、親族間での連携を密にとることが重要です。また、相続財産を他の相続人へ引き渡した際には、引渡しを証する書面として受領書を交付してもらいましょう。
5. 相続放棄以外にもある！空き家相続の対処法
「空き家を相続する予定だが、使う予定もないし管理も大変そう…」と感じる場合、相続放棄だけが唯一の解決策ではありません。空き家を手放す、または有効活用する方法も数多く存在します。
ここでは、相続放棄せずに空き家の負担を軽減・解消するための5つの選択肢を紹介します。立地や物件の状態に応じて、適した方法を検討してみてください。
5-1. 空き家を売却する
市場で需要が見込めるエリアにある空き家であれば、売却するのが最も現実的な選択肢です。
老朽化が進んでいない建物ならそのまま売却できることもありますが、築年数が古い場合は更地にして売るほうが買い手が見つかりやすいケースもあります。
ただし、更地にすることで固定資産税の特例が適用されなくなるため、売却までの期間が長く続くと、高くなった固定資産税を払い続けることになる可能性もあります。空き家の状況などで需要が変わりますので、不動産会社に相談するとよいでしょう。
売却前には名義変更のための相続登記が必要であり、2024年4月以降は登記義務も発生します。早めの手続きを心がけましょう。
5-2. 空き家を賃貸・リノベ活用する
立地や構造に応じて、空き家をセカンドハウスや賃貸住宅、民泊施設として活用する方法もあります。特に地方では、移住希望者や二拠点生活者からのニーズも高まっています。
ただし、リフォームやリノベーションには初期費用がかかるほか、定期的な管理も必要です。空き家管理サービスの利用や、地元不動産会社との連携によって負担を減らすこともできます。
5-3. 隣人や知人に譲渡・贈与する
近隣の住民や親戚など、空き家の土地や建物を必要としている人がいれば譲渡や贈与を検討するのも有効です。隣接地であれば土地の価値が高まることもあり、受け取り側のメリットもあります。
ただし、贈与には贈与税の負担が生じるため、事前に税務面の確認をしておきましょう。
5-4. 自治体や団体への寄付を検討する
空き家を自治体やNPO法人などに寄付する方法もあります。公民館、地域活性施設、見守り拠点として活用される事例もあります。
ただし、すべての自治体が寄付を受け入れているわけではなく、立地や建物状態、公共性の高さが判断基準となります。事前に担当窓口への相談が必要です。
5-5. 相続土地国庫帰属制度を利用する
2023年にスタートした相続土地国庫帰属制度を使えば、相続した土地を国に引き取ってもらうことが可能です。ただし利用には、以下のようないくつかの条件があります。
この制度は、活用が難しい土地の手放し先として有効ですが、手続きや費用がかかるため他の選択肢と比較して判断する必要があります。
空き家の活用や処分には、手間とコストがかかる一方で、放置しておくと法的リスクや費用が膨らむこともあります。将来のトラブルを防ぐためにも、早めに方向性を決め、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。
6. 相続放棄を検討する前に知っておきたい注意点
相続放棄は撤回できず、取消しが認められるケースが限られているうえ、期限や手続き上の注意点も多くあります。後悔を防ぐために、事前に必ず確認しておきたいポイントを解説します。
なお、以下の記事では相続放棄の基本や、具体的なデメリット、注意点などを詳しく解説しています。ぜひあわせてチェックしてみてください。
6-1. 相続放棄は「相続を知ってから3ヶ月以内」
相続放棄には期限があり、民法では「自己のために相続があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申述しなければならないと定められています。
これは、被相続人の死亡を知った日とは限らず、相続人となったことを認識した時点が起点となるため、個別のケースによって異なります。
なお、財産調査などに時間がかかる場合は、家庭裁判所へ「期間伸長の申立て」を行うことで、3ヶ月の期限を延長できます。判断を急ぐ必要があるからこそ、早めの相談と準備が重要です。
6-2. 相続登記の義務化（2024年4月〜）もチェック
2024年4月からは、相続登記の義務化が施行されました。
相続によって不動産を取得した場合、3年以内に名義変更（相続登記）を行わなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続放棄をすれば登記義務は発生しませんが、放棄するかどうかの判断を先延ばしにしていると、義務化によるペナルティリスクが生じる場合もあります。とくに他の相続人と連絡が取れないケースでは登記が遅れることがあるため、早めに全体像を整理することが大切です。
7. こんなときは弁護士・司法書士に相談を
相続放棄や空き家の対応は、一見シンプルに見えても法的・手続き的に複雑な判断が求められる場面が少なくありません。状況によっては、専門家に相談しないまま進めることでトラブルや思わぬ負担を抱える可能性もあります。
以下のようなケースに該当する場合は、早めに弁護士や司法書士など相続に詳しい専門家へ相談することをおすすめします。
| ケース | 内容 |
|---|---|
| ① 相続人間で意見が 割れている | 相続放棄や空き家の処分に関して、兄弟姉妹などの相続人同士で 意見がまとまらない場合、法的な調整が必要になることがあります。 中立的な立場の専門家に入ってもらうことで、冷静な判断ができるようになります。 |
| ② 自分に保存義務がある かどうか判断できない | 「現に占有している」とは具体的にどのような状態を指すのか、 自分がその対象にあたるのか不明確な場合は、専門家の見解が有用です。 誤って保存義務を怠ると、損害賠償や相続放棄の無効リスクが生じます。 |
| ③ 相続財産清算人の申し 立てを検討している | 清算人の選任は手続きが煩雑で、必要書類や予納金の準備にも手間がかかります。 代理申立てが可能な弁護士・司法書士に依頼すれば、スムーズに進めることが 可能です。 |
| ④ 相続財産全体の把握が できていない | 空き家以外に預金や借金などの財産があるか分からない場合は、 安易に相続放棄せず、専門家と一緒に全体の調査を進めるのが安心です。 財産評価を含めて総合的に判断することで、後悔のない選択ができます。 |
専門家に相談することで、手続きの正確性はもちろん、精神的な負担も軽減できます。相続に迷いや不安があるときは、ひとりで抱え込まず、早めに専門家の力を借りましょう。
8. よくある質問・Q&A
相続放棄後の空き家に関しては、「管理や解体の責任はどうなるのか？」「誰が最終的に所有するのか？」といった疑問を抱く方が多くいます。
ここでは、特に疑問を抱くことが多い3つの質問について、わかりやすく解説します。放棄を検討する前の判断材料として、ぜひ参考にしてください。
| Q1. 相続放棄をしても空き家の解体費用を請求されることはある？ |
| A1. 原則として、相続放棄をした人に空き家の解体費用の支払い義務はありません。ただし、空き家が放置され「特定空き家」に指定された場合、行政代執行により解体が行われ、その費用が請求されることもあります。この場合の費用負担者は、相続財産清算人や管理義務者となる可能性があります。 |
| Q2. 相続放棄をしても空き家の保存義務が残るのはどんなとき？ |
| A2. 2023年の民法改正により、「相続放棄時に現に占有していた者」に限って保存義務（管理義務）が発生します。たとえば故人の家に住んでいたり、定期的に手入れをしていたりしたような場合は、放棄後も空き家の維持・管理が求められる可能性があります。 |
| Q3. 相続人がいない空き家は最終的にどうなる？ |
| A3. 相続人全員が相続放棄をして相続人がいなくなった場合、空き家は「所有者不明建物」となり、適切な手続きを行わなければ放置され続けることになります。 こうした場合、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てることができます。相続財産清算人は、債務の清算や財産の換価、最終的な国庫帰属までを担う法的な管理者です。また、相続財産清算人が選任されず、空き家が放置されたままとなると、老朽化による倒壊リスクや、災害時の危険、さらには治安・衛生の悪化など、近隣住民とのトラブルの原因になる可能性があります。 こうしたリスクを防ぐため、「所有者不明建物管理人（民法第264条の2）」の選任を家庭裁判所に申し立てることができます。この管理人は、必要な修繕・管理を行うことで地域への悪影響を防ぐ役割を担います。 |
9. 空き家の相続は、状況に合った最善策を見つけよう
空き家を相続したくない場合、「相続放棄」を選ぶ人が多くみられます。ただし、相続放棄をしたからといって、すべての義務から即座に解放されるとは限りません。
2023年4月の民法改正では、相続放棄者の保存義務（管理義務）について「現に占有している場合」と明確に規定されました。これにより、遠方にある空き家など、実際に占有していない不動産の保存義務までは負わないことが明確化され、相続人の負担が軽減されました。
一方で、相続放棄には他の財産もすべて放棄するという制約があるほか、清算人の申し立てや管理義務の解消にも手間と費用がかかる可能性があります。こうした背景から、売却、賃貸、国庫帰属制度の活用など、空き家相続では放棄以外の選択肢も含めた総合的な判断が重要です。
とはいえ、相続の判断には期限があり、判断を誤ると想定外の負担を背負うリスクもあります。不動産の名義変更や各種申請、相続人間の調整なども含め、すべてを一人で進めるのは大きな負担となるでしょう。
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