この記事を要約すると
- 不動産を相続する際は、代償分割・換価分割・現物分割・共有の4つの方法から適切な分け方を選ぶ必要があり、財産を受け取らないという選択肢として「相続放棄」という制度もあります。
- 相続トラブルを防ぐには、遺言書の有無や相続人の確定、不動産の名寄帳や登記簿による調査、評価額の確認といった基本的な準備が重要です。
- 感情的な対立を避けるためにも、相続人間での情報共有をしっかり行い、必要に応じて司法書士や弁護士など専門家を活用しながら、納得できる相続を目指しましょう。
1. 相続した不動産を分ける4つの方法
不動産を相続することになったとき、どうやって分けるかは家族内でも大きな悩みどころです。ここでは代表的な以下の4つの分け方を紹介するので、状況に合う方法を探す参考にしてください。
- 一人が相続し、他の相続人に金銭を支払う「代償分割」
- 不動産を売って現金化し、相続人で分け合う「換価分割」
- 不動産を物理的に分割する「現物分割」
- 1つの不動産を共同で相続する「共有」
1-1. 一人が相続し、他の相続人に金銭を支払う「代償分割」
不動産の分け方で最もよく使われるのが「代償分割」です。
これは、不動産を相続したい人が1人で受け取り、その代わりに他の相続人へ法定相続割合に応じた金銭を支払う方法です。
たとえば兄弟2人で相続するケースなら、兄が5000万円の価値のある実家を相続した場合、兄から弟に2500万円の金銭を支払います。全員に平等な価値が行き渡るため、誰もが納得しやすい方法です。
ただし、この方法には資金力が必要です。現金で支払う側に余裕がないと成立しません。もし支払いが難しければ、金融機関からの借り入れなども検討することになります。不動産を維持したい場合や売却したくないときに、有効な選択肢です。
1-2. 不動産を売って現金化し、相続人で分け合う「換価分割」
不動産を相続人で分けるのが難しいときは「換価分割」という方法もあります。
これは、不動産を売却して、その売却代金を相続人で分配する方法です。
この方法なら不動産を現金化できるため、平等な分配がしやすくなります。価値の偏りが出にくく、相続人全員が納得しやすいのがメリットです。
ただし、売却までに時間がかかることもあります。買い手が見つからない、価格が想定より低いといったリスクにも注意が必要です。家を手放しても問題ない場合や、現金でスッキリと解決したいときには、検討しやすい方法です。
1-3. 不動産を物理的に分割する「現物分割」
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分け合う方法で、売却を伴わずにそれぞれの相続人が実物の不動産を取得するものです。
たとえば、同じ敷地内に本宅と離れ（別宅）が建っている場合には、土地を分筆し、それぞれの建物と対応する土地を取得するといった分け方が考えられます。
ただし、現物分割はすべての不動産で可能というわけではありません。1つの建物が敷地全体にまたがっている場合などは、物理的に分けることが難しく、現物分割は成立しにくくなります。また、土地を分けるためには建築基準法や接道義務など、法的な条件も満たす必要があります。
不動産の形状や構造、法的な制約によって対応が変わるため、現物分割を希望する場合は、事前に専門家に相談することが大切です。
1-4. 1つの不動産を共同で相続する「共有」
たとえば、お父様の家と別荘が遺された場合、どちらを誰が相続するかで悩むこともあるでしょう。話し合いがまとまらないと、「とりあえず共有にしておこうか」と考える方も少なくありません。
不動産の共有には、主に次の2つのパターンがあります。
いずれも相続人同士で1つの不動産を共同で所有する形になりますが、共有は一見平等に思えても、実はトラブルになりやすい分け方です。
たとえば、将来その不動産を売却・修繕・建て替えなどするには、共有者全員の同意が必要です。どこかのタイミングで誰かが亡くなれば、その人の相続人がさらに共有者に加わり、関係がどんどん複雑になっていきます。また、不動産の使用方法や維持管理費をめぐって意見が分かれると、感情的な対立にも発展しかねません。
「とりあえず共有」は、問題の解決を先延ばしにするだけともいえます。将来的なトラブルや手間を考えれば、なるべく早い段階で、誰が何を相続するのかを明確に決めておくほうが安心です。
相続は、家族の関係に大きく影響する場面です。共有を選ぶ前に、代償分割や換価分割など、他の選択肢がないか検討してみることをおすすめします
1-5. 不動産を引き取りたくないときは「相続放棄」という選択も
どうしても不動産を引き取りたくない、あるいは維持が負担になる場合は「相続放棄」という選択もあります。
この方法を選ぶと、最初から相続人の立場ではなくなり、不動産を含めて一切の遺産を受け取らないことになります。
相続放棄は家庭裁判所に申述することで行う手続きで、原則として相続開始を知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。一度放棄すると撤回はできず、現金などの他の財産も受け取れなくなるため、慎重な判断が求められます。
「不動産を引き取っても使い道がない」「相続そのものが負担になりそう」と感じた場合は、早めに専門家に相談し、自分にとって最善の方法を検討しましょう。
2. 不動産を相続する基本的な流れ
不動産の相続は、いきなり分け方を考えるのではなく、まず全体の流れを知っておくことが大切です。
遺言の確認から登記までの手続きをしっかり行うことで、相続にともなうトラブルを防ぎやすくなります。ここでは相続の基本的なステップをわかりやすく紹介します。
2-1. 遺言書があるか確認する
不動産の相続でまず最初に確認したいのが、故人が「遺言書」を残しているかどうかです。遺言の有無や内容によって、遺産の分け方や手続きが大きく変わるため、最初の段階で確認しておくことが重要です。
公正証書遺言が作成されている場合は、公証役場で保管されており、「遺言検索システム」を使って全国の公正証書遺言を調べることができます。作成されていれば、比較的スムーズに確認できます。
一方、自筆証書遺言や秘密証書遺言が見つかった場合は、原則として家庭裁判所で「検認」を受ける必要があります。これは遺言の有効性を判断するものではなく、内容を確認・保全するための手続きです。
また、近年では自筆証書遺言を法務局で保管する制度も始まっており、この制度を利用している場合は検認が不要で、法務局で内容の確認もできます。
遺言書が見当たらない場合でも、金庫や貸金庫、重要書類の保管場所などを丁寧に探してみましょう。見つからなければ、法定相続に基づいて手続きを進めていくことになります。
2-2. 相続人が誰かを確認する
次に行うべき大切なステップが「相続人の確認」です。
誰が遺産を受け取る権利を持つのかを、戸籍をさかのぼって明らかにします。配偶者や子どもをはじめとした法定相続人だけでなく、場合によっては過去に認知された子どもや、前妻との子など、思わぬ相続人が判明することもあります。
相続人の範囲があいまいなままでは、遺産分割協議や登記などの手続きがスムーズに進みません。少し手間はかかりますが、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍を取り寄せて、すべての相続人を正確に把握する必要があります。
2-3. 相続する財産を確認する
相続人が判明したら、次に行うのは「相続財産の確認」です。
不動産、預貯金、株式などのプラスの財産に加えて、借金やローンといったマイナスの財産も含めて、全体を把握しておく必要があります。
不動産については、登記簿や固定資産税の通知書などをもとに、所在地や名義の確認を行いましょう。この時点では、固定資産税評価額などから、おおよその価値を把握しておくと後の分割協議が進めやすくなります。
より正確な市場価値を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼する方法もあります。査定額は実際の取引価格に近いため、トラブル防止に役立ちます。
財産の内容を明らかにしておくことで、相続人同士での話し合いがスムーズになり、手続きのトラブルも避けやすくなります。
2-4. 遺産分割協議を行う
財産の全体像を把握できたら、いよいよ「遺産分割協議」を行います。
遺産分割協議とは相続人全員で話し合い、誰が何を受け取るか決める場です。協議が成立したら「遺産分割協議書」を作成し、全員の署名と押印を行います。この書類は、不動産の名義変更や銀行手続きでも使われます。
話し合いでは感情的な対立が起きることもあるため、冷静に進めることが大切です。相手の事情や気持ちにも配慮しながら、円満な合意を目指しましょう。
どうしてもまとまらない場合は、弁護士など専門家の力を借りることで、解決しやすくなることもあります。
2-5. 相続の登記を行う
不動産の名義を変える「相続登記」は、相続手続きの最後のステップです。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、登記申請は「自己のために相続が開始したことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に行う必要があります。
申請には、遺産分割協議書、戸籍一式、相続関係説明図などの書類が必要です。
登記をしないまま放置すると、売却や手続きの妨げになるだけでなく、正当な理由がないまま期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性もあります。手続きに不安がある場合は、司法書士への相談をおすすめします。
3. 不動産の相続で起きがちなトラブル
不動産の相続では、現金のように簡単に分けられないことが多く、意見の食い違いからトラブルになるケースも少なくありません。
ここでは、実際によくある問題点を取り上げ、事前に注意しておきたいポイントを紹介します。
3-1. 不動産の評価額で意見が合わない
不動産の価値をめぐって、相続人同士で意見が食い違うことはよくあります。
1つの不動産でも、「固定資産税評価額」「路線価」「不動産会社の査定額」など複数の評価方法があり、どれを基準にするかで差が出やすいためです。
たとえば、遺産を公平に分けるために不動産の価格を決めようとしたとき、ある相続人は実勢価格（市場価格）を主張し、別の相続人は固定資産税評価額を主張する、といったケースがあります。このような認識のズレが、遺産分割協議を難航させる原因となります。
第三者の不動産会社などに査定を依頼して、客観的な相場感を持つことで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。
3-2. 不動産の分け方をめぐって揉めてしまった
不動産の分け方を決める段階で意見が食い違い、「誰が取得するか」「売却するか、残すか」といった点で意見が分かれ、揉めることが少なくありません。特に、思い入れのある家や別荘の扱いは、感情的な対立が生じやすいです。
こうした場面では、冷静に不動産の価値や各自の希望を整理することが大切です。感情的な話し合いが続くと、兄弟間の関係が悪化する恐れがあります。
可能であれば、弁護士など第三者の専門家や仲裁者の意見を取り入れ、落ち着いた話し合いを心がけましょう。不動産の扱いは家族の将来にも大きく影響するため、慎重に進めることが必要です。
3-3. 遺言書の内容に納得できない
遺言書がある場合、その内容に納得できない相続人が出ることもあります。たとえば「長男だけに家を相続させる」と書かれていた場合、他の兄弟が不満を持つことも珍しくありません。
このような場合には、「遺留分」という最低限の取り分を請求できる仕組みがあります。内容によっては、家庭裁判所での調整が必要になることもあります。
相続人全員が納得できる内容であれば問題になりませんが、そうでない場合は感情的な対立に発展しがちです。不公平だと感じたら、早めに専門家に相談して対応策を検討するのがよいでしょう。
3-4. 寄与分の主張で対立した
「自分は親の介護をしてきたから多めに遺産をもらいたい」といった主張が出ることがあります。これは「寄与分」と呼ばれるもので、実際に被相続人に貢献したとされる人が、他の相続人より多く受け取ることを求める制度です。
たとえば、長男が長年介護を担当し、他の兄弟は関与しなかったというケースでは、この寄与分が争点になることがあります。
しかし、寄与分は本人が主張すれば認められるものではなく、相続人全員の合意が必要です。特に、介護の寄与は扶養義務の範囲内の行為と見なされ、法的に認められるハードルが高いとされます。
主張が出た際には、経緯を整理し、感情的な対立を避けながら冷静に話し合うことが大切です。合意できない場合は、調停や裁判にもつれ込む可能性があるため、早めに専門家に相談することをおすすめします。
4. 不動産の相続トラブルを避ける方法
不動産の相続は、どうしても感情や価値観が絡みやすく、トラブルの火種になりがちです。しかし、事前にできる対策を取っておけば、大きな争いを避けることも可能です。
ここでは、実際に役立つ4つの具体的な方法を紹介します。
4-1. 司法書士・弁護士に相談する
相続に関するトラブルや悩みがあるときは、司法書士・弁護士に相談するのが有効です。専門家の意見を取り入れることで、主観にとらわれすぎず冷静に対応しやすくなります。
たとえば、分配の方法で意見が割れたときや、遺言書の解釈が難しいときに、専門家が間に入ると話がスムーズに進むことがあります。家族間だけで解決しようとすると、感情的な対立に発展することも少なくありません。
第三者の立場からアドバイスがもらえることで、不安や不信感を減らせることも多いものです。初回の相談は無料の事務所も多いため、気軽に活用してみるとよいでしょう。
4-2. 遺言書の有効性を確認する
見つかった遺言書が法律上有効であるかどうかは、相続を円滑に進めるうえで非常に重要です。無効な遺言書に基づいて手続きを進めてしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。
特に自筆証書遺言は、日付や署名の欠落、不明瞭な内容などにより無効になることもあるため、注意が必要です。発見した場合は、すぐに家庭裁判所で「検認」の手続きを行いましょう。
遺言書の内容に不安があるときは、弁護士や司法書士に確認してもらうことで安心して手続きを進められます。
4-3. 各種請求権を正しく理解する
相続内容に不満がある場合には、「遺留分侵害額請求」や「寄与分の主張」など、法的な請求権を行使することが可能です。これにより、自分の正当な権利を主張する道が開かれます。
たとえば、遺言書によって不動産が特定の相続人に集中していた場合、他の相続人は遺留分を主張することで一定の取り分を確保できます。
ただし、これらの請求は関係者との関係に影響を与える可能性もあるため、まずは話し合いによる解決を目指すのが望ましいでしょう。それでも解決が難しい場合には、法的措置を視野に入れて専門家に相談することをおすすめします。
4-4. 新たに判明した相続人にも配慮する
戸籍の調査をする過程で、思わぬ相続人の存在が判明するケースも珍しくありません。たとえば認知された子どもや、知らされていなかった兄弟などが後から判明するケースです。
このような場合でも、全員の合意がないと遺産分割は進められません。相続人の存在を無視して遺産分割を進めてしまうと、その協議は無効となるため、やり直しが必要になるおそれがあります。
大切なのは、そうした相続人にも誠意をもって対応することです。感情的にならず、情報をきちんと共有することで信頼関係を築けます。
戸籍調査による相続人の確定は最初の段階で丁寧に行う必要があります。不安な場合は、司法書士などの専門家に依頼するのも一つの方法です。
4-5. 相続放棄を検討する
「どうしても揉めたくない」「負債が多くて関わりたくない」という場合には、相続放棄という選択肢もあります。最初から一切の遺産を受け取らないという方法です。
相続放棄をすることで、他の相続人と関わる必要がなくなるため、感情的なトラブルから距離を置けます。ただし、相続放棄は家庭裁判所での手続きが必要で、期限は原則として、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月です。
判断に迷ったら、専門家に相談してから決めるようにしましょう。
5. よくある質問・Q&A
不動産の相続では初めてのことも多く、疑問が次々と出てきます。ここでは、よくある質問・Q&Aを解説します。
| Q1. 相続の対象になる不動産にはどんなものがありますか？ |
| A1. 相続の対象となる不動産は、自宅だけに限りません。土地・建物・マンション・別荘といった、名義が被相続人になっている不動産はすべて対象になります。 たとえば、地方にある空き家や使っていない畑、山林、貸している物件なども相続対象になります。ただし、必ずしも資産価値があるとは限らず、維持費や管理の負担が重くなるケースもありますので注意が必要です。 また、借地権や借家権といった「使用する権利」が含まれることもあります。これらの権利は、契約内容や利用状況によって評価額や扱いが大きく変わるため、事前に内容をしっかり確認することが大切です。 調査の方法としては、固定資産税の課税明細書、名寄帳などで所有不動産の全体像を把握します。そのうえで、具体的な不動産ごとに登記簿謄本（登記事項証明書）を取り寄せて詳細を確認します。見落としや思わぬ相続財産があることもあるため、調査は丁寧に行いましょう。 |
| Q2. 相続放棄すれば話し合いに参加しなくて大丈夫？ |
| A2. 相続放棄を行えば、その後の遺産分割協議に参加する必要はありません。相続人から外れるため、財産の取得も借金の負担もなくなります。 ただし、これは家庭裁判所での手続きが正式に完了し、相続放棄の申述が受理された場合に限ります。申述が受理されると「受理通知書」が発行されるので、この通知書をもって他の相続人や関係機関に放棄の事実を示すことが一般的に行われています。口頭や単なる意思表示だけでは、法律上の相続放棄とは認められず、遺産分割協議への参加義務は残ります。 また、遺産分割協議の中で「相続分を受け取らない」旨の合意をすることは可能ですが、これはあくまで当事者間の話し合いによるもので、家庭裁判所の相続放棄とは別のものです。不安があるときは、司法書士や弁護士に相談して、確実な手続きを進めましょう。 |
6. 状況に応じて、適切な不動産の分け方を選ぼう
不動産の相続は、感情や価値観が大きく関わるため、慎重な判断が求められます。兄弟・姉妹や家族との関係を崩さずに進めるには、「どの方法が自分たちにとって一番納得できるか」を見極めることが大切です。
たとえば、売却して現金を分け合うことで公平感が得られるケースもあれば、誰かが引き継いで住み続けることで心の整理がつくこともあります。重要なのは、「自分たちにとっての最善」を見つけることです。
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