この記事を要約すると
- 所有不動産記録証明制度とは、登記情報にもとづき特定の人名義の不動産を一覧で確認できる制度です。2026年2月施行の新制度で、相続や生前整理の場面で不動産の所在を把握する手段として活用できます。
- 所有不動産記録証明制度は代理人による請求も可能で、司法書士などの専門家に限らず、委任を受けた家族や親族も手続きを行えます。ただし、委任状や印鑑証明書などの提出が必要です。
- 所有不動産記録証明書の手数料は、検索条件1件につき1通あたり書面請求1,600円、オンライン請求は交付方法により1,500円または1,470円です。指定する条件の数によって費用が変わります。例えば、書面請求の場合であって検索条件が４件で証明書１通の場合なら6,400円になります。なお、該当不動産がなくても手数料は返金されません。
1. 所有不動産記録証明制度とは何か
1-1. 制度が設けられた背景
これまでの不動産登記制度では、登記記録は土地や建物ごとに管理されており、全国の不動産の中から「特定の人が所有しているもの」を一覧で把握する仕組みはありませんでした。
そのため、登記名義人が亡くなった場合でも、相続人が所有不動産の全体像を把握できず、不動産の一部が登記されないまま残ってしまうケースが生じていました。
このように、不動産の把握自体が難しいという構造的な課題がある中で、相続登記が義務化され、相続手続きにおいて「どの不動産が対象になるのか」を正確に整理する必要性が、これまで以上に高まりました。
こうした課題を背景として、不動産の所在を登記情報にもとづいて整理しやすくする制度として、2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が施行されました。
1-2. 制度の基本的な仕組み
所有不動産記録証明制度は、登記記録にもとづいて、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧で確認できる制度です。
特定の市区町村に限定されることなく、全国の登記情報が検索対象となる点に特徴があります。
この制度では、法務局において、登記官が請求書に記載された氏名や住所などの検索条件にもとづき登記情報を検索します。その検索結果のうち、条件に合致する不動産について、土地や建物の所在地などを整理し、「所有不動産記録証明書」として交付します。
もっとも、証明書に記載されるのは、あくまで登記簿に記録されている所有権の情報に限られます。従って、未登記の建物や、表示に関する登記のみがされている不動産は対象になりません。
また、検索条件が登記記録と一致しない場合には、該当する不動産が抽出されないこともあります。制度の性質を理解したうえで、他の調査方法と併せて活用することが重要です。
2. 所有不動産記録証明制度は誰が請求できる？
所有不動産記録証明制度は、登記名義人本人またはその相続人が、登記情報にもとづいて所有不動産を一覧で確認できる制度です。
制度は相続手続での利用を念頭に整備されたものですが、本人が自ら所有する不動産を確認する為に利用することもできます。
まずは、制度上「請求できる人」が誰なのかを整理して確認していきましょう。
2-1. 請求できる人の範囲
所有不動産記録証明制度を請求できるのは、次のいずれかに該当する人・法人です。
- 登記名義人本人
→ 生前整理として、自分名義の不動産を確認したい場合に有用です。 - 法人が登記名義人となっている場合の法人本人
→ 法人名義で所有している不動産を整理・確認する目的で利用できます。 - 登記名義人の相続人
→ 相続が発生した後、相続登記の前提として、被相続人名義の不動産を把握するときに有用です。 - 相続人以外で、財産を包括的に引き継いだ人や法人
→ たとえば、遺言によってすべての財産を承継した人（包括受遺者）や、法人の合併により権利義務を承継した法人などが該当します。一部の財産だけを取得した人（特定遺贈）、特定の不動産だけを買った人（売買）などは含まれません。
このように、所有不動産記録証明制度は相続が発生していなければ使えない制度ではありませんが、「誰の名義の不動産を確認したいのか」「その名義人との関係は何か」という点から、自分が請求できる立場にあるかを判断しましょう。
2-2. 代理人による請求もできる
所有不動産記録証明制度は、代理人による請求も可能です。
代理人は司法書士などの専門家に限られるものではなく、委任を受けていれば、家族や親族などが代理人として手続きを行うこともできます。
ただし、制度上、請求できるのは登記名義人本人やその相続人などに限られており、第三者が自由に取得できる制度ではありません。
なお、未成年者の場合の親権者や未成年後見人、成年被後見人の成年後見人、代理権付与の審判を受けた保佐人・補助人などの法定代理人も、それぞれの権限の範囲内で請求することができます。
また、不在者財産管理人や相続財産清算人が選任されている場合には、その管理人等が本人に代わって請求することができます。
相続に関連する手続では、所有不動産記録証明書の取得後、そのまま相続登記などに進むことも想定されるため、相続手続全体として専門家が代理人となる場面も考えられます。
3. 所有不動産記録証明制度で確認できる不動産・確認できない不動産
所有不動産記録証明制度は、登記情報にもとづいて不動産を一覧で確認できる制度ですが、確認できる範囲は登記されている不動産に限られます。
制度の特徴を正しく理解するためには、「確認できる不動産」と「制度上、確認できない不動産」を区別して把握することが重要です。
3-1. 所有権の登記がされている不動産は確認できる
所有不動産記録証明制度で確認できるのは、所有権の登記がされている不動産です。
土地や建物のうち、登記簿上、対象者が所有権の登記名義人として記録されているものが一覧として示されます。
たとえば、亡くなった家族がどこに不動産を持っていたのか分からない場合や、自分名義の不動産を整理しておきたい場合に、登記情報にもとづいて不動産をまとめて確認できる点が、この制度の特徴です。
もっとも、ここで確認できるのはあくまで登記されている不動産に限られます。制度の範囲を理解するためには、次に挙げる「確認できない不動産」の内容もあわせて知っておく必要があります。
3-2. 登記がされていない不動産や名義が異なる不動産は確認できない
所有不動産記録証明制度では、次のような不動産は証明書に記載されません。
- 未登記建物
建物が存在していても、登記簿が作られていない場合は対象外です - 所有権の登記がされていない不動産
登記簿があっても土地や建物の表示登記だけで、指定した人が所有権の登記名義人として記録されていないものは確認できません。 - 名義変更がされていない不動産
相続登記がされておらず前の世代の名義のままになっている場合は、指定した人の名義の不動産としては確認できません。 - 登記簿がコンピュータ化されていない不動産
古い登記でデータ化されていないものは、制度の対象外となる場合があります。
このように、制度は「登記されている不動産」を前提としているため、現実に存在するすべての不動産が確認できるわけではありません。
3-3. 制度は「登記情報の範囲」で確認する仕組みである
所有不動産記録証明制度は、不動産の存在そのものを網羅的に調査する制度ではなく、登記情報の範囲で不動産を整理するための制度です。
そのため、相続手続などでは、
といった他の資料とあわせて確認することが必要になります。
制度を利用する際は、「これだけですべてが分かる」と考えるのではなく、登記情報を基準に不動産の把握を進めるための一つの手段として位置づけておくことが大切です。
４. 手続きの流れと検索の仕組み
所有不動産記録証明制度は、「請求 → 検索 → 交付」という３つの段階で進みます。
ここでは、手続きのイメージができるよう、場面ごと整理して見ていきましょう。
4-1. 請求
所有不動産記録証明書は、法務局に交付請求を行うことで取得できます。
法務省より引用
請求方法には、窓口での請求、郵送による書面請求、オンラインによる請求があります。
請求書には、登記名義人の氏名や住所など、検索のための情報を記載します。現在の住所や氏名に加えて、過去の住所や旧姓などを検索条件として記載することも可能です。
ただし、過去の住所や旧姓を検索条件に含める場合には、それらを確認できる資料（戸籍謄本や戸籍の附票、住民票の写しなど）の提出が必要になります。
（添付書類）
請求の際には、本人確認書類の提出が必要です。運転免許証やマイナンバーカードなど、本人であることを確認できる書類を用意します。
相続人として請求する場合には、戸籍謄本など、亡くなった方との関係がわかる書類の提出が求められます。
また、家族や専門家などの代理人が手続きを行う場合には、委任状に加えて、委任者の印鑑証明書の提出が必要です。委任状には実印を押印します。
具体的な必要書類は、請求する人の立場や請求方法によって異なる場合がありますので、事前に法務局の案内を確認しておくと安心です。
（手数料）
手数料は、検索条件１件につき１通あたり、書面請求の場合は1,600円、オンライン請求の場合は交付方法により1,500円または1,470円です。
検索の結果、該当する不動産が抽出されなかった場合でも証明書は交付され、手数料は返金されません。手数料は検索条件の数によって変わる点にも注意が必要です。
たとえば、書面請求で検索条件を４件指定し、証明書を１通請求する場合の手数料は以下の通りです。
１，６００円 × ４件 ＝ ６，４００円
検索条件の設定によって費用が変わるため、どの氏名や住所を含めるかを事前に整理しておきましょう。
具体的な必要書類や請求書の記載例は法務省の案内ページに整理されています。実際に請求を検討する段階では、最新の案内を確認しながら準備すると安心です。
4-2. 検索
請求が受け付けられると、登記官が請求書に記載された条件にもとづいて登記情報を検索します。
この制度では、請求者が指定した氏名や住所などの情報が検索の出発点となるため、記載内容と登記記録上の情報が一致していない場合には、結果に反映されないことがあります。
また、氏名や住所を手がかりに検索する仕組みである以上、同姓同名などにより、対象者とは別の人物の不動産情報が候補として抽出されることも考えられます。
そのため、交付された証明書の内容は、所在地や登記記録の情報を確認しながら読み取っていくことが大切です。
なお、この制度による検索は、請求時点の登記情報をもとに行われるものであり、審査中の登記申請など、まだ登記記録に反映されていない情報は含まれない場合があります。
4-3. 交付
検索が終了すると、結果が所有不動産記録証明書として交付されます。
法務省より引用
証明書は、法務局窓口で受け取る方法のほか、郵送による受領も選択できます。オンライン請求の場合には、指定した方法で交付されます。
交付される証明書は、あくまで請求書に記載された条件にもとづく検索結果を証明するものです。対象となる不動産が見つからなかった場合でも、その旨を記載した証明書が交付されます。
所有不動産記録証明制度は、不動産の所在を確認するための新しい選択肢の一つです。
制度の範囲や特徴を理解したうえで、他の資料とも照らし合わせながら活用していくことで、不動産の整理や相続手続きを進めやすくなるでしょう。
5. よくある質問
| Q1. 所有不動産記録証明制度は相続のときしか使えないのですか？ |
| A1. 相続手続きでの利用が想定されている制度ではありますが、登記名義人本人が生前に自分名義の不動産を確認する目的で請求することも可能です。たとえば、生前整理や資産の把握の一環として利用する場面も考えられます。 |
| Q2. 所有不動産記録証明書を取れば、すべての不動産が分かりますか？ |
| A2. 証明書は、請求時点で登記情報に記録されている内容をもとに検索された結果を示すものです。未登記建物や表示登記のみの不動産、コンピュータ化されていない登記などは対象外となるため、他の資料とあわせて確認していくことが大切です。 |
| Q3. 検索条件はどのように決めればよいですか？ |
| A3. 請求書には氏名や住所などを検索条件として記載しますが、現在の情報だけでなく、過去の住所や旧姓などが関係する場合もあります。どの情報を含めるかによって検索結果が変わることもあるため、手元の戸籍や住民票などを確認しながら整理しておくと安心です。 |
| Q4. 費用はどのくらいかかりますか？ |
| A4. 手数料は検索条件１件につき１通あたり、書面請求の場合は1,600円、オンライン請求の場合は交付方法により1,500円または1,470円です。該当する不動産が見つからなかった場合でも証明書は交付され、手数料は返金されません。 |
| Q5. 証明書の内容はそのまま相続登記に使えますか？ |
| A5. 所有不動産記録証明書は、不動産の所在を確認するための資料の一つですが、それ自体が登記申請の書類になるわけではありません。実際の相続登記では、登記事項証明書や戸籍関係書類など、別途必要となる資料を準備していく必要があります。 |
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